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张平:国内楼市有价无市状态已不可持续

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最近,有网友提问,从今年二季度开始,各地纷纷收紧了房地产调控政策,全国各地一手房成交比较低迷,没有往年的火热。而二手房市场呈现“有价无市”的状态,这种情况还能持续多久? ...

最近,有网友提问,从今年二季度开始,各地纷纷收紧了房地产调控政策,全国各地一手房成交比较低迷,没有往年的火热。而二手房市场呈现“有价无市”的状态,这种情况还能持续多久?

对此,房产专家认为,受到中央政府“房住不炒”理念的影响,以及各地房地产调控措施的跟进,购房者目前处于一种观望状态,这段僵持时间估计会持续一年左右。

而我们认为,导致各地楼市“有价无市”有四大原因:

第一种原因,楼市受到房地产调控影响,投机炒房需求撤出,房价涨不上去了,处于横盘状态,但当地居民觉得房价太高,还是买不起房。

在这种情况下,只有房价跌到与当地刚需的接轨的位置。鉴于当前房价早已远离当地刚需的购买力,所以这个过程会比较漫长。

第二种原因,炒者需求在当地购房总需求占比较大,当楼市出现“有价无市”之后,房价会僵持至少一年后出现再调整。

原因是,炒房者融资是有成本的,每年的房贷利率差不多6%以上,只有房价每年上涨20%至30%,炒房者才会有利可图。对于炒房者来说短期房价不涨,横盘在那边,呈现有价无市的状态,但长期的亏本或不赚钱,对于炒房者来说肯定是不能接受。所以,只要一二年房价不涨,楼市的有价无市状态就会被打破。

举个例子,王先生在2017年初以580万的价格购买了上海闵行区某小区房产,当时算上各种税费后房价高达620万。今年初,由于上海楼市长期调控,这二年里房价没有出现大涨,未来上涨预期也落空了。王先生就想把这套房产以660万的价格抛出去。但附近房产中介告诉他,这房子现在最多就值580万,再高就难以出售了。显然,王先生投资房地产被套住了。

第三种原因,房价出现了下跌,楼市就会出现有价无市的状态。因为,受到经济下行、房地产调控政策的影响,很多人害怕房价继续下跌,本来计划要买房的人现在也处于观望状态,或等待房价下跌。所以,多空双方为此呈现僵持状况。恐怕只有等到房东抛售忍痛割爱大幅折让,房价才能结束有价无市的状态。

第四种原因,房地产受到限购、限售的影响才变成了“有价无市”。一边是想购房的需求被限制住了,另一边买房后想抛售房产的也被政策限制住了。那么,房地产市场出现成交量持续下行,房地产呈现“有价无市”就不奇怪了。

但是,这样的僵持会持续较长时间。一二线城市会以每年房价下跌12%左右的速度调整,可能用五六年的时间完成房地产调控,实现软着陆,三四线城市房价会出现大涨之后有大跌的情况。

楼市有价无市的状态还会呈现多少年?我们认为短期内这种僵持状态结束不了,一般情况下是在一二年以内,有价无市的状态才会打破。这既有房价太高,当地刚需买不起。又有房价下跌,购房者都处于观望状态。还有房地产受到限售、限购等调控政策影响,避免了房价大起大落。

更关键的是,只要房价不大涨,这种有价无市的情况也很难坚持长久,因为炒房者一旦看到,无利可图就有可能抛售房产。炒房者给纷纷抛售房产,会给房价进一步向下带来压力。


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